Ustawa deweloperska daje kupującym konkretne terminy i narzędzia nacisku na dewelopera. Problem w tym, że mało kto z nich korzysta, bo po prostu ich nie zna. Wyjaśniamy, na czym stoisz.
Chcesz mieć pewność, że protokół zabezpiecza Twoje prawa? Zapytaj o odbiór z inspektorem
Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska) precyzyjnie określa, ile czasu ma deweloper na usunięcie usterek zgłoszonych przy odbiorze - i co możesz zrobić, jeśli tego terminu nie dotrzyma. Mało który kupujący z tych przepisów realnie korzysta, bo po prostu ich nie zna.
Podstawowa zasada jest prosta: od dnia podpisania protokołu odbioru, w którym wpisano wady, deweloper ma 30 dni na ich usunięcie. To termin ustawowy, niezależny od tego, czy deweloper się z nim zgadza - wynika wprost z przepisów, nie z umowy.
Deweloper może wskazać dłuższy termin, ale musi to zrobić pisemnie i z uzasadnieniem - np. konieczność sprowadzenia specjalistycznej części zamiennej. Samo oświadczenie „naprawimy później" bez konkretnej daty i przyczyny nie spełnia wymogów ustawy i nie wstrzymuje biegu podstawowego terminu.
Jeśli 30-dniowy termin (lub wydłużony, ale prawidłowo uzasadniony) minie bez naprawy, masz kilka ścieżek działania:
W razie sporu to protokół odbioru jest głównym dowodem, że wada istniała już w momencie przekazania lokalu. Ogólnikowy wpis „ściana nierówna" jest dużo słabszym dowodem niż dokładny opis z pomiarem odchylenia i zdjęciem - a to różnica, która realnie decyduje o wyniku ewentualnej reklamacji.
Nie każda usterka jest widoczna od razu - część ujawnia się dopiero po kilku miesiącach użytkowania (np. pęknięcia po pierwszym sezonie grzewczym, nieszczelności widoczne dopiero przy silnym deszczu). Na takie przypadki działa rękojmia za wady fizyczne lokalu, którą deweloper ponosi przez 5 lat od dnia wydania nieruchomości. W tym czasie możesz zgłosić reklamację, ale to na Tobie spoczywa obowiązek wykazania, że wada powstała z winy dewelopera, a nie w trakcie eksploatacji lokalu.
Najskuteczniejsza strategia to dobrze udokumentowany odbiór techniczny - im dokładniejszy protokół z pierwszej wizyty, tym mocniejsza Twoja pozycja przy każdej kolejnej reklamacji, także tej po kilku latach. Warto też zachować całą korespondencję z deweloperem w formie pisemnej (e-mail, a nie telefon) - to łatwy do odtworzenia dowód w razie sporu.
Ustawa deweloperska przewiduje termin 30 dni od podpisania protokołu odbioru. Deweloper może go wydłużyć, ale musi pisemnie wskazać przyczynę opóźnienia i nowy, realny termin.
Możesz usunąć wadę na koszt i ryzyko dewelopera (tzw. wykonanie zastępcze) lub dochodzić roszczeń na drodze reklamacji z tytułu rękojmi za wady fizyczne lokalu, a w ostateczności - w sądzie.
Tak, w ramach rękojmi za wady fizyczne lokalu, którą deweloper ponosi przez 5 lat od odbioru. Trzeba jednak samodzielnie udowodnić, że wada istniała już w momencie odbioru, a nie powstała później - dlatego dokładny protokół z odbioru jest tak ważny.
Tak, jeśli wada jest nieistotna, masz prawo żądać obniżenia ceny proporcjonalnie do utraconej wartości lokalu zamiast czekać na naprawę.
5 lat od dnia wydania lokalu nabywcy - w tym czasie możesz reklamować wady ukryte, które ujawnią się już po zamieszkaniu.
Przygotujemy dokładny, poparty pomiarami protokół usterek, na który deweloper nie będzie miał argumentów.
Umów odbiór
